La usucapión y el Registro de la Propiedad. Comentario de los artículos 35 y 36 de la Ley Hipotecaria

Abstract

Los arts. 35 y 36 de la Ley Hipotecaria procuran armonizar la prescripción con el Registro de la Propiedad, pretendiendo equilibrar los intereses en juego, ya que, en un sistema como el nuestro, en el que los derechos reales nacen fuera del Registro y en el que esta institución jurídica persigue como finalidad fundamental asegurar el tráfico jurídico inmobiliario, admitir el funcionamiento de la prescripción conforme a las reglas del Derecho civil puro sería tanto como acabar con la seguridad que proporciona el sistema; pero, rechazar totalmente el principio legitimador de la prescripción frente a los pronunciamientos del Registro equivaldría a renunciar a la concordancia del contenido del Registro con la realidad extrarregistral, fomentando, en definitiva, las inexactitudes registrales, y dejar en el desamparo a los poseedores que se han mantenido en esa situación durante el tiempo y con los demás requisitos exigidos por la legislación civil para adquirir el derecho. El art. 35, relativo a la usucapión secundum tabulas, tiene la finalidad de facilitar la usucapión ordinaria del titular inscrito, a través de estas dos medidas: 1.ª Afirmando que «será justo título la inscripción»; 2.ª Presumiendo que el titular registral «ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento», que son los requisitos que el Código civil exige para la usucapión ordinaria (arts. 1940 y 1941 CC). La primera de las medidas ha provocado opiniones contradictorias tanto en la doctrina como en la jurisprudencia: para unos, la inscripción equivale al justo título, es decir, que la inscripción vale como título; sin embargo, para otros, se establece una presunción iuris tantum de justo título, es decir, se presume que el título es verdadero y válido, desplazando la carga de la prueba al que mantenga lo contrario. La segunda medida también plantea problemas interpretativos a la hora de valorar el alcance de dichas presunciones y de determinar el cómputo del plazo, el cual se vincula a la vigencia del asiento. El art. 36 regula la usucapión contra tabulas. Una de las cuestiones más controvertidas ha sido la de si este artículo se refiere tanto a la usucapión ordinaria como a la extraordinaria, o únicamente a ésta última, y ello debido a la existencia de un precepto en el CC, el art. 1949, que parece entrar en colisión con el citado artículo 36 LH. Tras décadas de discusiones doctrinales y resoluciones judiciales contradictorias, la STS 21-1-2014 se decanta por la derogación del art. 1949 CC por el art. 36 LH y la consiguiente aplicación de éste a ambos tipos de usucapión. La regulación de la usucapión contra el Registro se realiza sobre la base de estas dos posibles situaciones: A) Usucapión frente al titular registral que no tenga la condición de tercero, y B) Usucapión frente al titular inscrito que tenga la condición de tercero conforme al artículo 34 LH, resolviendo la protección al tercero o al usucapiente atendiendo a las siguientes situaciones: 1. Usucapión consumada al tiempo de la adquisición por el tercero. 2. Usucapión que puede consumarse dentro del año siguiente a la adquisición por el tercero. 3. Usucapión simplemente comenzada. Los problemas que se plantean en cada uno de estos supuestos y la protección de los distintos intereses en juego se analizan minuciosamente en el trabajo. Se refiere también el art. 36 a la prescripción extintiva contra tabulas, declarando que “perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero”, afirmación que debe ser objeto de matizaciones. Finalmente, regula la usucapión liberatoria contra tabulas en base a que los derechos reales lleven aneja o no la facultad de inmediato disfrute de la cosa, regulación que se estudia en el trabajo en función de los distintos supuestos que pueden plantearse.