Las prórrogas tácitas del contrato de arrendamiento rústico: posibilidad de excluirlas mediante pacto. Comentario a la STS de 8 de mayo de 2024

Abstract

La controversia que se suscita en la Sentencia objeto de comentario se refiere a la validez y eficacia de una cláusula, la segunda, incluida por las partes en un contrato de arrendamiento rústico, en la que se establece: “El presente contrato finalizará a 31 de diciembre de 2019. La duración del presente contrato no podrá ser prorrogada, por lo que la finca habrá de ser desalojada por el arrendatario en la fecha de vencimiento, sin necesidad de denuncia por parte del arrendador”. Por tanto, la discusión se centra en determinar si cabe eliminar, en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, el régimen de las prórrogas tácitas previsto en el artículo 12.3 de la LAR, cuestión jurídica que el Tribunal Supremo califica de “controvertida con notoriedad en los tribunales provinciales” (de hecho, la Audiencia Provincial de Ciudad Real no hace especial pronunciamiento en costas por tratarse de “una cuestión de naturaleza jurídica dudosa”), sobre la que, además, no ha tenido ocasión de pronunciarse. Se advierte que la solución no es pacífica si se observa el recorrido de la controversia en el proceso judicial: el Juez de Primera Instancia estima la demanda de desahucio planteada por el arrendador contra el arrendatario, considerando inaplicables las prórrogas tácitas en virtud de lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato, válida en base al principio de la autonomía de la voluntad (art. 1255 CC); la Audiencia Provincial revoca la sentencia de instancia y declara que el contrato se ha prorrogado, alegando el carácter imperativo del artículo 12.3 de la LAR; finalmente, el Tribunal Supremo estima, en mi opinión acertadamente, el recurso de casación interpuesto por el arrendador, confirmando la Sentencia de primera instancia. En el trabajo se analizan las cuestiones relativas a la duración del arrendamiento rústico, la imperatividad o no del artículo 12.3 de la LAR y el alcance de la aplicación, en esta materia, del principio de la autonomía de la voluntad, concluyéndose que en materia de prórrogas rige el principio de autonomía de la voluntad, de manera que, al tratarse de un pacto que no es contrario ni a la ley, ni a la moral, ni al orden público, debe considerarse válido. Y no es contrario a la ley porque, por un lado, el artículo 12.2 de la LAR faculta a las partes a introducir modificaciones en cuanto a la duración del contrato, siempre que se respete el plazo mínimo de cinco años fijado en el artículo 12.1 de la LAR, y, por otro, el pacto es acorde al espíritu y finalidad, tanto de la LAR, que pretende potenciar el principio de la autonomía de la voluntad, como del propio artículo 12.3 de la LAR, en el que se regula el sistema de prórrogas tácitas, el cual, al imponer al arrendador la obligación de notificar al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato con un año de antelación, persigue asegurar que el arrendatario conozca con suficiente antelación (un año como mínimo) la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato, y con el pacto de exclusión de las prórrogas, el arrendatario conoce, desde el inicio del contrato, dicha voluntad. En definitiva, cabe que el arrendador notifique fehacientemente al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato en cualquier momento, siempre que se respete el plazo mínimo de un año, incluso que dicha voluntad se haga constar en el contrato de arrendamiento en una de sus cláusulas. En ambos casos se cumple con el requisito del preaviso recogido en el artículo 12.3 de la LAR.