La prohibición del alquiler turístico en la propiedad horizontal: límites y posibilidades jurídicas para las comunidades de propietarios

Abstract

En los últimos años, el alquiler turístico ha experimentado un notable crecimiento en España, consolidándose como una alternativa al alojamiento tradicional en hoteles. Este fenómeno ha sido impulsado en gran medida por la aparición y expansión de plataformas digitales que permiten la oferta y demanda de viviendas de uso turístico de manera sencilla y accesible. No obstante, el auge de este tipo de alquileres ha generado una serie de problemáticas en el ámbito residencial, especialmente en lo que respecta a la convivencia y el uso de las zonas comunes en comunidades de propietarios. Ante esta situación, las comunidades han buscado maneras de limitar o incluso prohibir el uso de viviendas para alquiler turístico, lo que ha dado lugar a diversas reformas normativas y una creciente jurisprudencia. Este trabajo tiene como objetivo principal analizar cómo las comunidades de propietarios pueden prohibir el alquiler turístico en sus fincas, amparándose en la normativa vigente, especialmente en la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH), y en la evolución jurisprudencial que ha ido perfilando los límites y posibilidades de dicha prohibición. Se busca ofrecer una visión clara sobre el marco legal actual, los procedimientos que deben seguir las comunidades para adoptar estas decisiones y las consecuencias jurídicas para los propietarios que se dedican al alquiler turístico. El motivo que me llevó a realizar este trabajo surge de mi interés en la regulación de la propiedad horizontal y su interacción con fenómenos sociales y económicos actuales, como lo es el alquiler turístico. Además, este tema resulta especialmente relevante dado el creciente conflicto entre la explotación turística de viviendas y los derechos de los vecinos en comunidades de propietarios, lo que pone de relieve la importancia de encontrar un equilibrio entre ambos intereses. En cuanto a la metodología, se optará por un enfoque descriptivo y analítico. En primer lugar, se realizará una revisión de la legislación vigente, tanto a nivel estatal como autonómico, destacando las modificaciones recientes de la LPH que otorgan a las comunidades de propietarios la capacidad de regular el alquiler turístico. A continuación, se abordará la jurisprudencia relevante que ha sentado precedentes en este ámbito, para luego centrarse en el impacto que estas regulaciones tienen sobre la convivencia en las comunidades de propietarios. El análisis de las sentencias más relevantes y casos prácticos será una parte fundamental del trabajo, ya que permitirá ilustrar cómo se ha aplicado la normativa en diferentes contextos y qué factores han sido determinantes en las decisiones judiciales. Por último, este trabajo buscará proporcionar propuestas de mejora en la gestión de los conflictos generados por los alquileres turísticos en comunidades de propietarios, ofreciendo soluciones basadas en la sostenibilidad y la convivencia, de manera que se puedan conciliar los intereses de propietarios individuales y comunidades en su conjunto.

In recent years, tourist rentals have experienced remarkable growth in Spain, consolidating themselves as an alternative to traditional hotel accommodation. This phenomenon has been driven mostly by the emergence and expansion of digital platforms that make the supply and demand of tourist- use dwellings simple and accessible. However, the rise of this type of rental has generated a series of issues in the residential sphere, especially regarding coexistence and the use of common areas in condominium communities. Faced with this situation, communities have sought ways to limit or even prohibit the use of dwellings for tourist rental, which has given rise to various regulatory reforms and growing case law. The main objective of this work is to analyse how condominium communities can prohibit tourist rentals in their properties, relying on current legislation, especially the Ley de Propiedad Horizontal, and on the jurisprudential evolution that has shaped the limits and possibilities of such prohibition. It seeks to provide a clear view of the current legal framework, the procedures that communities must follow to adopt these decisions, and the legal consequences for owners who engage in tourist rental. he reason that led me to undertake this work stems from my interest in the regulation of commonhold and its interaction with current social and economic phenomena, such as tourist rentals. In addition, this topic is especially relevant given the growing conflict between the tourist exploitation of dwellings and the rights of neighbours in condominium communities, which highlights the importance of finding a balance between both interests. Regarding methodology, a descriptive and analytical approach will be adopted. First, a review of current legislation will be carried out, both at the state and regional levels, highlighting the recent amendments to the Ley de Propiedad Horizontal that grant condominium communities the ability to regulate tourist rentals. Next, the relevant case law that has set precedents in this area will be addressed, followed by a focus on the impact that these regulations have on coexistence in condominium communities. The analysis of key judgments and practical cases will be a fundamental part of the work, as it will illustrate how the legislation has been applied in different contexts and which factors have been decisive in judicial decisions. Finally, this work will seek to provide proposals for improving the management of conflicts generated by tourist rentals in condominium communities, offering solutions based on sustainability and coexistence, so that the interests of individual owners and communities can be reconciled.